上周中央经济工作会议在北京召开，习近平总书记在会上发表重要讲话，总结2015年经济工作，部署2016年经济工作，其中关于房地产方面明确提出“化解房地产库存”，这是新一届政府在中央经济工作会议中对房地产行业未来发展的定调，也是首次将房地产行业“去库存”提升到这样的高度。

今年政府出台了一系列刺激房地产销售的政策，如首付比例、房贷利率与营业税下调等，全国房地产销量出现了明显回升，尤其是一线城市以及部分供需结构相对较好的二线城市房价和销量均出现了大幅上涨；然而，全国楼市成交的火热并未带来房地产投资的回暖，本月公布的行业数据可以看出，1-11月全国房地产投资同比增长1.3%，增速比上月回落0.7个百分点；房屋新开工面积同比下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比下降33.1%，降幅略有收窄；投资始终未能见底回升，而高企的库存的是销售向投资端传导困难的主因。按照中信证券研究报告中预测的数据来看，目前国内已经出让尚未开工土地之上的规划建筑面积约为70.9亿平米，施工面积中尚有55.3亿平米，待售现房6.6亿平米，整体库存水平132.8亿平，可见全国整体库存水平较高。

行业去库存任重道远。首先要从需求端着手，此次会议明确提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。具体落实到政策实施方面，部分城市已经出台了契税减免（6月份铜陵、7月份焦作）、放宽中小城市农民工落户、给予农民工购房补贴（6月份宿州、9月份漯河、12月份濮阳均出台此类政策）等政策，预计后续各地方政府还会有刺激需求相关政策出台，加快房地产销售。

在供给方面，会议提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。通过鼓励发展住房租赁来增加开发商对现有物业的自持，减少新增商品住房对供应的冲击，预计后续对库存水平较高城市的土地出让也会加强规划和监管。

虽然国内目前整体库存水平偏高，但是不同城市之间库存水平分化非常明显，根据广发证券统计的房地产成交月度数据可以看出南京、苏州、南宁等城市去化周期已经降到8个月以下，而济南、青岛、温州等城市的去化周期要在20个月以上。

表1：国内部分城市11月份房地产成交以及去化时间

除此之外，我们还看到11月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个。从涨幅看，新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2和0.3个百分点。而就在上周深圳又拍出了全国新的楼面价地王，楼面地价达到79907元/平米。城市之间不同的供需结构、人口等因素也呈现了房地产市场迥异的水深火热的局面。城市之间分化非常大，未来在出台相关政策也需因地制宜。

从房地产股票明年投资机会来看，一方面全国房地产目前定调为“去库存”，部分库存水平较高的三、四线城市预计会有一系列的刺激政策出台，来刺激销量提升，相关区域内的公司有望从中获益；另一方面城市之间的分化预计会持续，一、二线城市预计成交会继续较好，在一、二线城市拥有土地储备较多的公司明年销售和业绩有望继续保持较好的增长，业绩确定性强、估值水平较低的龙头公司预计也会有较好表现。